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Un achat immobilier n’est jamais un acte anodin, qu’il s’agisse de faire l’acquisition d’un logement déjà construire ou bien d’acheter un terrain pour construire. Les coûts engagés sont importants et les doutes sont nombreux. Où acheter, pourquoi ? Lorsque vous achetez pour construire notamment, vous devrez être particulièrement attentif à la constitution du terrain et aux règles de constructibilité qui y sont associées, notamment le PLU et la RT 2020. Comment être sûr de faire le bon choix ? Notre guide d’expert met en évidence une série de bonnes pratiques à implémenter dès maintenant si comptez (ou avez déjà) entamer une démarche d’achat immobilier. Suivez le guide.
Pourquoi acheter un terrain pour construire ?
Acheter un terrain en vue d’y construire une habitation, ce n’est pas pour tout le monde. Comprenez-vous bien l’étendue de ce que cela englobe ? Pour être certain d’y voir plus clair avant de vous lancer, nous passons en revue les avantages et les inconvénients de l’achat d’un terrain constructible.
Les avantages liés à l’achat d’un terrain constructible
Le premier avantage, c’est bien sûr cette possibilité inédite qui s’offre à vous de pouvoir créer une habitation qui vous ressemble vraiment, du sol au plafond. Orientation, superficie, agencement, matériaux de construction… Vous pouvez donner libre cours à votre imagination et concrétiser les envies de toute la famille, tout en respectant très précisément le budget que vous vous êtes fixé.
En parlant de budget, sachez que d’acheter un terrain pour construire peut se révéler moins cher que de faire l’acquisition d’une habitation lambda. Malgré les fluctuations des prix de l’immobilier, le prix des terrains en France reste relativement abordable, notamment en périphérie. Cela combiné avec les offres low-cost de plus en plus répandues proposées par les constructeurs de maisons individuelles (maisons en bloc personnalisables…). Il est désormais possible de réduire le prix de votre opération immobilière au minimum. C’est d’autant plus vrai si vous ou votre famille avez la possibilité de participer au processus de construction : maçonnerie, électricité & plomberie, finitions… !
Enfin, l’achat d’un terrain constructible vous rend éligible à plusieurs dispositifs de financement et de défiscalisation assez avantageux, que sont : l’éco-prêt à taux zéro (dans le cas où vous êtes primo-accédant) ou encore la loi Pinel pour une construction en vue d’une remise en location.
Pourquoi hésiter avant d’acheter un terrain pour construire ?
En matière d’inconvénients, il est certain que d’acheter un terrain pour construire est une démarche qui nécessitera une implication émotionnelle et une organisation supplémentaires par rapport à l’achat d’une maison déjà construite. Vous devrez trouver les bons professionnels pour la construction et vous investir dans la gestion de cette dernière pour espérer une livraison en temps et en heure. C’est l’affaire de plusieurs mois voire de plusieurs années, si l’on prend en compte les multiples aléas pouvant survenir avant ou pendant ladite construction. Etes-vous prêt à vous lancer ? Tout dépend finalement de votre contexte personnel et professionnel ainsi que de votre délai.
Acheter un terrain pour construire : quels frais annexes ?
En construisant une habitation qui vous ressemble sur un terrain nu, vous maîtrisez les taxes associées à votre nouvelle habitation. La taxe foncière notamment, dépend de la surface de plancher et de l’emprise au sol de votre construction. Soulignons un fait important : celle-ci peut ne pas vous être demandée durant les 2 ans suivant la construction de votre maison sur le terrain ! Vous devez pour cela en faire la demande auprès du centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant la fin des travaux.
Outre la taxe foncière, voici les charges annexes liées à la construction d’une maison neuve sur un terrain nu :
- Les frais de notaire calculés là encore sur le montant d’achat de votre parcelle. Ils s’élèvent généralement à 7 ou 8% du prix total de votre acquisition immobilière. Soulignons que les frais de notaire comprennent entre autres :
- Les droits de mutation, dus lors du transfert de propriété d’un terrain à un nouvel acquéreur et représentant environ 5,80% du prix de vente du terrain,
- Les honoraires du notaire,
- Les débours, ou frais avancés par le notaire pour l’ensemble des démarches administratives liées à votre parcelle.
- La taxe d’aménagement, une taxe d’urbanisme due à la construction d’une habitation (ou d’une annexe à une habitation). Son montant dépend de la superficie de la nouvelle construction ainsi que de coefficients fixes communaux et départementaux. La taxe d’aménagement atteint généralement plusieurs milliers d’euros dans le cas de la construction d’une habitation neuve.
Quelques conseils à garder en tête avant d’acheter un terrain pour construire
Comme à l’achat d’une habitation, acheter un terrain vous demandera de la rigueur et une certaine préparation. Par quoi commencer lorsque vous pensez avoir trouvé la perle rare ?
Vérifier la constructibilité du terrain
Si vous achetez un terrain, c’est probablement pour y construire votre habitation principale. Mais le terrain en question est-il adapté à la construction que vous envisagez ? Avant de franchir le pas de l’acquisition immobilière, l’étape primordiale est de vérifier la constructibilité de la parcelle. Rendez-vous pour cela à la Mairie de la commune du bien ou sur internet pour consulter le Plan Local d’Urbanisme. Sur le plan du cadastre, recherchez la parcelle dont vous souhaitez faire l’acquisition puis consultez les règles associées. Le terrain doit se situer en zone constructible (zone U notamment). Mais ne vous attardez pas seulement à ce critère ! Il est bon de vérifier également les critères suivants :
- Quelle surface de plancher pouvez-vous construire ? Certains terrains sont constructibles à 100%, d’autres seulement sur 10% de leur superficie totale. Il serait dommage de s’en rendre compte trop tard.
- Quelle est la hauteur maximale autorisée des constructions ?
- Quelle distance respecter entre la construction et la voie publique ou encore avec les parcelles voisines ?
- Y-a-t-il des règles en matière de vis-à-vis ?
- L’esthétique des bâtiments à construire est-elle conditionnée par des règles spécifiques ? Selon les communes, il peut par exemple vous être imposé de construire une habitation avec un toit en ardoise par exemple, ou en tuile.
- Etc.
N’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’immobilier pour cette étape afin de valider avec certitude que votre projet immobilier est bien réalisable. Autrement, la Mairie risque tout bonnement de refuser votre demande de permis de construire.
Acheter un terrain pour construire : vérifier la qualité du sol et l’agencement du terrain
Même si les règles de constructibilité de la parcelle vont dans le sens de votre projet de construction, rien n’indique que la qualité du terrain soit elle, compatible. Tout dépend finalement du type de sol de la parcelle. Est-il constitué de couches superficielles ou profondes friables ? Le terrain en lui-même est-il sujet aux intempéries régulières, aux inondations ? Si le sol est argileux, vous pourriez bien vous retrouver avec plus d’un problème sur les bras en cela que les fondations de votre maison pourraient ne pas être suffisamment stables.
Faire appel à un géotechnicien pour réaliser une étude qualitative des sols de la parcelle qui vous a tapé dans l’œil. C’est la seule façon de déterminer si vous pourrez ou non construire et si oui, sans engendrer de frais exorbitants supplémentaires.
Se renseigner sur les évolutions urbaines à venir
Comment va évoluer le quartier dans lequel vous comptez acheter ? Il est possible que votre parcelle jouisse actuellement d’une vue imprenable sur les champs… mais qu’un projet porté par la ville ou par un promoteur immobilier voit finalement le jour en lieu et place de ce joli champ, d’ici à quelques années. Bien entendu, difficile de prévoir ces aléas. Pour vous prémunir face à toute éventualité, vous pouvez toutefois :
- Demander en Mairie si la commune a prévu d’implémenter de nouvelles constructions, de modifier la voie publique ou encore le réseau de transports en commun attenant (cela jouera également sur le prix de vente de votre terrain lorsque vous souhaiterez le céder),
- Vous renseigner sur la constructibilité des parcelles voisines à la vôtre. Gardez toutefois à l’esprit que le PLU n’est pas fixe sur les années et qu’une zone actuellement non constructible peut le devenir, sous conditions.
- Contacter le voisinage pour savoir s’ils ont ou non été contactés par un promoteur immobilier ou s’ils envisagent de vendre dans les prochains mois.
De la sorte, vous devriez avoir une bonne idée de ce qui est susceptible d’arriver à court et moyen terme. Ensuite, à vous de jouer.
Bien entendu, pour tout le cheminement lié à l’achat d’un terrain, mieux vaut être accompagné d’un professionnel de l’immobilier, expert dans la zone géographique ciblée. Acheter un terrain pour construire reste une acquisition immobilière et comme toute acquisition, réfléchissez-y à deux fois avant de sauter le pas ! Pensez également à contacter plusieurs banques en amont de votre projet (ou un courtier en financement) pour obtenir les meilleures possibilités de financement et mettre toutes les chances de votre côté pour réaliser une opération rentable. Envie d’en savoir plus ? D’autres conseils précieux vous attendent dans notre guide sur l’achat d’un terrain.
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